【韩国租房指南】一文解释「Jeonse」传贳制度、贷款与保证保险
在韩国租房时，许多人首先会面临一个选择：「要租传贳（Jeonse）还是月租（Wolse）？」
对外国人来说，韩国传贳制度可能相当陌生。这是一种不需每月缴交租金的租房方式，但前提需要支付一笔高额押金。然而，传贳不只是单纯的押金制度，它与韩国的房地产市场、金融体系，以及租赁契约的运作方式密切相关。本篇文章带你全面了解传贳的定义以及运作方式。在考虑采用传贳租房时，掌握的基本知识与注意事项。这些资讯将有助于你在租屋过程中做出更清楚、更安心的决定。
什么是传贳？它是如何运作的？
传贳（Jeonse）是一种独特的韩国租房制度，房客在签约时向房东一次性支付一笔高额押金，作为租住的条件。在合约期间，房客可免除月租支出，只需负担管理费。合约到期后，房东需全额退还押金。这种制度源于 1960 至 70 年代韩国快速城市化与住房短缺的背景。当时，租客难以负担每月租金，而房东则需要资金周转，传贳制度正好满足双方需求。至今，传贳仍是许多韩国人偏好的租房方式。
传贳合约的基本结构如下：
- 合约期限：通常为两年，可协商续约
- 押金金额：一次性支付，约为房屋市值的 50% 至 80%
- 免月租：租期内无需支付月租，仅需负担管理费
- 押金退还：合约结束时，房东需全额退还押金
在这种制度下，押金不只是租房的保证金，更是房东可运用的资金工具，同时也保障房客的居住稳定性。
为什么韩国这么多人选择以传贳租房？
传贳制度之所以受到欢迎，主要在于其经济效益与居住稳定性：
1. 减少固定支出
合约期间无需每月支付租金，仅需负担管理费，有助于降低生活成本并累积资产。
2. 居住稳定性高
传贳合约通常为期两年，期间房东不得单方面终止合约，保障租客的居住权益。
3. 长期资产策略
对具备资金能力的租客而言，支付一次性押金比长期缴租更具成本效益，尤其在房价稳定或上升的市场中。
4. 可申请贷款与保险支援
韩国政府提供多项支援措施，包括传贳贷款与押金保证保险，协助租客减轻财务压力，同时保障押金安全。
传贳的缺点与注意事项
虽然传贳制度在韩国租屋市场中广受欢迎，但它并非毫无风险。对于准备投入大笔押金的租客来说，必须留意传贳制度的潜在缺点与注意事项。
- 高额押金：不是人人都负担得起
传贳的最大门槛就是押金金额。根据地段与房型不同，押金可能高达数千万甚至数亿韩元。在首尔市中心，五亿至十亿韩元的押金并不罕见。若无法申请传贳贷款，许多租客根本无法进入市场。
- 押金风险：退不回来怎么办？
合约到期时，房东理应全额退还押金。但若房价下跌、房东财务出现问题，或房屋已被抵押，租客可能面临押金无法追回的风险。这类情况在近年来屡见不鲜，尤其在经济波动期间更需警惕。
- 行政流程繁琐：租屋不只是签约
传贳合约涉及多项行政程序，包括房屋修缮、搬迁安排、房地产登记查核、确定交屋日期等。对首次租屋者来说，这些流程可能令人感到压力沉重。
传贳诈骗与预防指南
近年来，随着韩国租屋需求持续攀升，传贳制度虽被广泛使用，但也逐渐成为诈骗案件的温床。由于传贳涉及高额押金，骗徒常利用租客对制度不熟悉的弱点设下陷阱，导致不少人在毫无防备的情况下蒙受损失。常见的诈骗手法包括：
常见的诈骗手法包括：
- 冒充房东签约：诈骗者假扮房东与租客签订合约，实际上并非房屋拥有者，租客在合约成立后才发现押金已被骗走。
- 隐瞒房屋抵押状况：故意不告知房屋已被抵押，并将传贳金设定远高于市价，收取押金后挪作他用。
- 高风险押金设定：部分新建别墅或多户住宅出现押金高于房屋实际价值的情况，一旦房价下跌或房东破产，租客的押金便可能无法追回。
这些诈骗模式不仅危害租客权益，也对整体租屋市场造成信任危机。
真实案例：「别墅王」事件
在 2022 至 2023 年间，一宗被媒体称为「别墅王诈骗案」的事件，震惊了整个韩国社会。金姓男子透过大量购买首尔及首都圈的别墅与多户住宅，并以「全额押金贷款」为诱因，吸引大量低收入族群与刚步入社会的年轻人签下传贳合约。这些租客多数缺乏租屋经验，对传贳制度与房产登记流程不熟悉，结果在毫无防备的情况下，将毕生积蓄投入高于市价的押金中。
实际上，这些房屋早已被多重抵押，租客的押金并无优先保障权，最终在金姓男子失联后，数百人无法取回押金，陷入财务与居住双重危机。更令人震惊的是，部分房地产仲介涉嫌协助诈骗，甚至在明知房屋不符合保证保险资格的情况下，仍协助签约。这起事件不仅揭露了传贳制度的漏洞，也暴露出租屋市场监管的不足。
传贳租屋预防措施
现时韩国政府已积极推动「传贳保证保险」制度以加强保障。然而，租客自身也必须具备基本的防范意识，在签约前做好功课，才能真正保障自身权益。如果你正在考虑以传贳方式租屋，以下几项预防措施不可忽视：
- 查阅房屋登记册，务必亲自物业房主姓名与抵押状况。
- 使用合法地产经纪人，并要求提供在签订合约后立即提交确认日期和入住报告。
- 检查您的房产是否符合全押保险的资格。
- 咨询专业人士（如律师或地产顾问）协助审核合约
韩国租房如何筹措高额押金？
在韩国租房，租客往往要筹措高达数千万甚至数亿韩元的高额押金，以换取免月租的居住权。对许多外国人或年轻租客来说，是一笔不小的负担。为了协助租客应对这笔资金压力，韩国政府与金融机构提供了两项重要支援工具：传贳押金贷款与传贳押金保险。
传贳押金贷款
传贳押金贷款是由银行或担保机构提供的融资方案，帮助租客筹措押金。根据申请人的条件，贷款分为政府担保型与一般型。若您是非房主或收入低于一定标准，可申请政府担保贷款，享有较低利率与较高贷款额度。贷款特色包括：
- 申请资格：非房主、低收入家庭或一般个人
- 利率范围：年利率约 2% 至 4%（政府担保型可能更低）
- 贷款限额：首尔市内最高可达 5 亿韩元
- 担保机构：HF、HUG、SGI 首尔担保
- 还款方式：一次性或分期偿还
传贳押金保险
传贳押金保险则是保障租客押金安全的制度。若合约到期后房东未能退还押金，担保机构将代为支付，并向房东追偿。这项保险在近年诈骗案件频繁的情况下，成为租屋安全的重要防线。保险特色包括：
- 投保方式：租客可自行投保，或在贷款时自动纳入保险
- 保障范围：合约期间内的传贳押金
- 担保机构：HUG、SGI 首尔担保
- 保费金额：视押金与租期而定，约数十万至数百万韩元
- 条件：完成入住申报与确认日期，并通过审核
如果资金有限，除了传贳还有什么韩国租房方案？
传贳制度虽然提供稳定的居住环境，但高额押金与复杂的合约风险，并不适合所有人。对于资金有限、短期居住或刚到韩国的外国人来说，短期租赁可能是更灵活的选择。
Weave Living：为短期租客、外籍人士及留学生打造的租屋方案
Weave Living 是一家专注于提供高品质、全包式租赁服务的物业公司，特别适合短期居住者、外派人士、留学生或刚到韩国的住客。
Weave Living 的特色包括：
- 低押金、免中介费：不需负担高额传贳押金，入住更轻松
- 国际化社区：住户来自世界各地，适合外籍人士融入生活
- 全包式服务：家具齐全、Wi-Fi、清洁、维修一应俱全
- 地点便利：物业多位于首尔市中心，交通与生活配套完善
- 弹性租期：可短租或长租，合约弹性，无需绑约压力
在韩国租房，传贳制度虽然提供稳定且免月租的居住选项，但高额押金与复杂的合约风险，让许多租客望而却步。如果你不熟悉韩国租屋流程、无法负担高额押金，或希望快速安顿生活的人士，Weave Living 提供更灵活、安心的租房选择。无需烦恼繁琐手续与高额押金，即可享受舒适、便利且国际化的居住环境，让你专注于生活与工作。
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