【韓國租房指南】一文解釋「Jeonse」傳貰制度、貸款與保證保險
在韓國租房時，許多人首先會面臨一個選擇：「要租傳貰（Jeonse）還是月租（Wolse）？」
對外國人來說，韓國傳貰制度可能相當陌生。這是一種不需每月繳交租金的租房方式，但前提需要支付一筆高額押金。然而，傳貰不只是單純的押金制度，它與韓國的房地產市場、金融體系，以及租賃契約的運作方式密切相關。本篇文章帶你全面了解傳貰的定義以及運作方式。在考慮採用傳貰租房時，掌握的基本知識與注意事項。這些資訊將有助於你在租屋過程中做出更清楚、更安心的決定。
甚麼是傳貰？它是如何運作的？
傳貰（Jeonse）是一種獨特的韓國租房制度，房客在簽約時向房東一次性支付一筆高額押金，作為租住的條件。在合約期間，房客可免除月租支出，只需負擔管理費。合約到期後，房東需全額退還押金。這種制度源於 1960 至 70 年代韓國快速城市化與住房短缺的背景。當時，租客難以負擔每月租金，而房東則需要資金周轉，傳貰制度正好滿足雙方需求。至今，傳貰仍是許多韓國人偏好的租房方式。
傳貰合約的基本結構如下：
- 合約期限：通常為兩年，可協商續約
- 押金金額：一次性支付，約為房屋市值的 50% 至 80%
- 免月租：租期內無需支付月租，僅需負擔管理費
- 押金退還：合約結束時，房東需全額退還押金
在這種制度下，押金不只是租房的保證金，更是房東可運用的資金工具，同時也保障房客的居住穩定性。
為甚麼韓國這麼多人選擇以傳貰租房？
傳貰制度之所以受到歡迎，主要在於其經濟效益與居住穩定性：
1. 減少固定支出
合約期間無需每月支付租金，僅需負擔管理費，有助於降低生活成本並累積資產。
2. 居住穩定性高
傳貰合約通常為期兩年，期間房東不得單方面終止合約，保障租客的居住權益。
3. 長期資產策略
對具備資金能力的租客而言，支付一次性押金比長期繳租更具成本效益，尤其在房價穩定或上升的市場中。
4. 可申請貸款與保險支援
韓國政府提供多項支援措施，包括傳貰貸款與押金保證保險，協助租客減輕財務壓力，同時保障押金安全。
傳貰的缺點與注意事項
雖然傳貰制度在韓國租屋市場中廣受歡迎，但它並非毫無風險。對於準備投入大筆押金的租客來說，必須留意傳貰制度的潛在缺點與注意事項。
- 高額押金：不是人人都負擔得起
傳貰的最大門檻就是押金金額。根據地段與房型不同，押金可能高達數千萬甚至數億韓元。在首爾市中心，五億至十億韓元的押金並不罕見。若無法申請傳貰貸款，許多租客根本無法進入市場。
- 押金風險：退不回來怎麼辦？
合約到期時，房東理應全額退還押金。但若房價下跌、房東財務出現問題，或房屋已被抵押，租客可能面臨押金無法追回的風險。這類情況在近年來屢見不鮮，尤其在經濟波動期間更需警惕。
- 行政流程繁瑣：租屋不只是簽約
傳貰合約涉及多項行政程序，包括房屋修繕、搬遷安排、房地產登記查核、確定交屋日期等。對首次租屋者來說，這些流程可能令人感到壓力沉重。
傳貰詐騙與預防指南
近年來，隨著韓國租屋需求持續攀升，傳貰制度雖被廣泛使用，但也逐漸成為詐騙案件的溫床。由於傳貰涉及高額押金，騙徒常利用租客對制度不熟悉的弱點設下陷阱，導致不少人在毫無防備的情況下蒙受損失。常見的詐騙手法包括：
常見的詐騙手法包括：
- 冒充房東簽約：詐騙者假扮房東與租客簽訂合約，實際上並非房屋擁有者，租客在合約成立後才發現押金已被騙走。
- 隱瞞房屋抵押狀況：故意不告知房屋已被抵押，並將傳貰金設定遠高於市價，收取押金後挪作他用。
- 高風險押金設定：部分新建別墅或多戶住宅出現押金高於房屋實際價值的情況，一旦房價下跌或房東破產，租客的押金便可能無法追回。
這些詐騙模式不僅危害租客權益，也對整體租屋市場造成信任危機。
真實案例：「別墅王」事件
在 2022 至 2023 年間，一宗被媒體稱為「別墅王詐騙案」的事件，震驚了整個韓國社會。金姓男子透過大量購買首爾及首都圈的別墅與多戶住宅，並以「全額押金貸款」為誘因，吸引大量低收入族群與剛步入社會的年輕人簽下傳貰合約。這些租客多數缺乏租屋經驗，對傳貰制度與房產登記流程不熟悉，結果在毫無防備的情況下，將畢生積蓄投入高於市價的押金中。
實際上，這些房屋早已被多重抵押，租客的押金並無優先保障權，最終在金姓男子失聯後，數百人無法取回押金，陷入財務與居住雙重危機。更令人震驚的是，部分房地產仲介涉嫌協助詐騙，甚至在明知房屋不符合保證保險資格的情況下，仍協助簽約。這起事件不僅揭露了傳貰制度的漏洞，也暴露出租屋市場監管的不足。
傳貰租屋預防措施
現時韓國政府已積極推動「傳貰保證保險」制度以加強保障。然而，租客自身也必須具備基本的防範意識，在簽約前做好功課，才能真正保障自身權益。如果你正在考慮以傳貰方式租屋，以下幾項預防措施不可忽視：
- 查閱房屋登記冊，務必親自物業房主姓名與抵押狀況。
- 使用合法地產經紀人，並要求提供在簽訂合約後立即提交確認日期和入住報告。
- 檢查您的房產是否符合全押保險的資格。
- 諮詢專業人士（如律師或地產顧問）協助審核合約
韓國租房如何籌措高額押金？
在韓國租房，租客往往要籌措高達數千萬甚至數億韓元的高額押金，以換取免月租的居住權。對許多外國人或年輕租客來說，是一筆不小的負擔。為了協助租客應對這筆資金壓力，韓國政府與金融機構提供了兩項重要支援工具：傳貰押金貸款與傳貰押金保險。
傳貰押金貸款
傳貰押金貸款是由銀行或擔保機構提供的融資方案，幫助租客籌措押金。根據申請人的條件，貸款分為政府擔保型與一般型。若您是非房主或收入低於一定標準，可申請政府擔保貸款，享有較低利率與較高貸款額度。貸款特色包括：
- 申請資格：非房主、低收入家庭或一般個人
- 利率範圍：年利率約 2% 至 4%（政府擔保型可能更低）
- 貸款限額：首爾市內最高可達 5 億韓元
- 擔保機構：HF、HUG、SGI 首爾擔保
- 還款方式：一次性或分期償還
傳貰押金保險
傳貰押金保險則是保障租客押金安全的制度。若合約到期後房東未能退還押金，擔保機構將代為支付，並向房東追償。這項保險在近年詐騙案件頻繁的情況下，成為租屋安全的重要防線。保險特色包括：
- 投保方式：租客可自行投保，或在貸款時自動納入保險
- 保障範圍：合約期間內的傳貰押金
- 擔保機構：HUG、SGI 首爾擔保
- 保費金額：視押金與租期而定，約數十萬至數百萬韓元
- 條件：完成入住申報與確認日期，並通過審核
如果資金有限，除了傳貰還有什麼韓國租房方案？
傳貰制度雖然提供穩定的居住環境，但高額押金與複雜的合約風險，並不適合所有人。對於資金有限、短期居住或剛到韓國的外國人來說，短期租賃可能是更靈活的選擇。
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Weave Living 的特色包括：
- 低押金、免中介費：不需負擔高額傳貰押金，入住更輕鬆
- 國際化社區：住戶來自世界各地，適合外籍人士融入生活
- 全包式服務：家具齊全、Wi-Fi、清潔、維修一應俱全
- 地點便利：物業多位於首爾市中心，交通與生活配套完善
- 彈性租期：可短租或長租，合約彈性，無需綁約壓力
在韓國租房，傳貰制度雖然提供穩定且免月租的居住選項，但高額押金與複雜的合約風險，讓許多租客望而卻步。如果你不熟悉韓國租屋流程、無法負擔高額押金，或希望快速安頓生活的人士，Weave Living 提供更靈活、安心的租房選擇。無需煩惱繁瑣手續與高額押金，即可享受舒適、便利且國際化的居住環境，讓你專注於生活與工作。
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